增值收益归“公”还是归“私”——关于土地增值收益分配问题的思考

正农村土地制度改革的核心问题是利益调整问题,而利益调整的关键在于土地增值收益分配。农村土地征收、集体经营性建设用地入市和宅基地制度改革这三项农村土地制度改革试点都涉及到土地增值收益分配问题:土地征收补偿标准按照被征地的原用途还是规划用途?集体经营性建设用地直接入市取得的出让收益与实施土地征收转用的补偿费     

土地制度改革还需继续解放思想

正农村土地的制度改革必须与国家税制改革相衔接。我国现行的土地税制严重滞后,极不适应土地改革的需要。在农村集体经营性建设用地入市试点中,有的试点地区在政府、集体、农民的收益分配中,简单照搬国有土地出让方式,由政府收取土地增值收益调节金,比例为交易总额的5%—30%。我们认为政府只能以税收的形式参与集体土地入市的收益分配,应当加快修改税法。     

市场均衡视角下农村建设用地入市增值收益博弈与分配研究

建立健全城乡统一的建设用地市场是完善要素市场化配置中推进土地要素市场化配置一项重要工作。而在推进土地要素市场化配置过程中，建立公平合理的集体经营性建设用地入市增值收益分配机制就显得尤为重要。文章采用理论研究法、博弈分析法和比较分析法，全面分析“征地”和“入市”视角下土地增值收益的博弈过程，构建增值收益分配动态平衡的联动模型，设计集体经营性建设用地增值收益均衡分配的核算方法，合理测算当地政府、农村集体和农民个体取得土地增值收益的平衡点，并基于入市和征收均衡的增值收益绝对数、比例、贡献程度，对增值收益调剂金进行测算，科学明晰国家在入市土地增值收益中提取的比例，确保在征地和入市过程中，三个收益分配主体之间实现大体平衡的状态，为集体经营性建设用地增值收益的均衡分配提供一定的参考。     

农村集体经营性建设用地入市探讨——以广西北流市为例

广西北流市是全国开展农村土地制度改革的三十三个试点县(市、区)之一,在积极推进农村集体经营性建设用地入市方面进行有益的探索:通过大力开展确权登记颁证、灵活采用不同入市方式、大胆探索不同入市途径、创新公益项目用地保障方式、积极搭建入市交易平台等五个方面积极推进农村集体经营性建设用地入市;在土地增值收益分配机制方面,制定了土地增值收益调节金、整治复垦费用、新增报批费用、土地增值收益平衡再分配金等4类调节金类型。北流市集体经营性建设用地入市过程中存在内部收益差异、入市与征地收益差异、入市监管等问题,建议通过统筹平衡入市内部收益差异、逐步缩减土地征收规模、努力加强入市监管等方面进一步完善入市体制机制。     

近期关注

正财政部、国土资源部联合印发《农村集体经营性建设用地土地增值收益调节金征收使用管理暂行办法》《暂行办法》对农村集体经营性建设用地土地增值收益管理做出规范,适用于国家确定的15个农村集体经营性建设用地入市改革试点县(市、区),有效期至2017年12月31日。《暂行办法》提出,在农村集体经营性建设用地入市环节取得入市收益的     

论农村集体经营性建设用地入市流转收益的分配

我国许多地方很早就开展了农村集体经营性建设用地入市流转改革探索,但并未取得大面积的突破性进展。未来在农村集体经营性建设用地入市流转改革的顶层设计中,必须注重发挥市场在土地资源配置中的决定性作用进而实现好集体土地资产收益,同时需要强化政府的公共管理职能,在允许集体经营性建设用地与国有土地同等入市的同时,在土地增值归公和税费义务上对国有土地和集体土地实行同等对待,进而实现同权同价。     

土地增值收益如何分配——以浙江省德清县经营性建设用地入市实践为例

<正>土地增值收益在国家、集体和个人之间如何分配,是农村集体经营性建设用地入市改革试点的核心内容之一。为指导和规范各试点县的试点工作,财政部、国土资源部于2016年4月印发《农村集体经营性建设用地土地增值收益调节金征收使用管理暂行办法》(以下简称《暂行办法》),提出了征收调节金的两条路线:一条是以土地增值收益为征收基础,即通过计算入市收入扣除取得成本和土地开发支出后的净收益,按净收益的一定比例征收     

集体土地入市,增值收益该如何分配

正基于集体经营性建设用地在集体土地总量所占比例过少的现实情况,欲实现还权于民、同地同权的改革目的,应拓宽土地入市的许可范围。土地规划是由政府制定并认可的,土地规划的变动就应当视为经营性建设用地产生的合法要件。集体土地入市应当打破现有的存量土地的界限,将规划变更后的新增经营性建设用地一同纳入农民自由交易范围。规划区外远郊区农民土地发展     

征地补偿安置协议前置及其效力扩张的制度风险与因应解决方案

2019年修正的《土地管理法》将征地补偿安置协议前置于征收申请环节,并将其效力扩张到对能否启动征收权予以约束,这一改革旨在充分保障被征收人的各项程序性和实体性的合法权益,但也意外导致土地征收向国家购买的混同和异化,原本公权性质的征收权在正式的法律制度上遂演变成“协议征收”。征收权的公权性质之混同和异化将加大征收实务中“小群体抱团”“钉子户”和地方政府“逼上梁山”等制度风险。因应解决征收权的公权性质之混同和异化所导致的制度风险,应当沿着疏解征收权的非公益性职能的思路,让公益性职能归公权、非公益性职能归市场,推动强化公益性征收的公权性质、建立国家购买集体土地制度和实行集体经营性建设用地入市“三位一体”改革。引入强制缔约制度是在新法确立的补偿安置协议前置框架下强化征收权的公权性质的可能选择,允许国家购买集体土地和集体经营性建设用地入市则是让征收权退出非公共利益领域的两项补位性制度安排。     

农村集体经营性建设用地入市收益分配探析

文章以农村集体经营性建设用地入市试点地区调研为基础,重点研究入市土地增值收益分配机制。当前试点县(市)土地增值收益分配存在显著的区域特征,主要表现为市城乡结合部类型、农村地区类型、城市规范管理类型等三种类型。基于增值收益分配失衡、集体经营组织薄弱、"入市"与"征地"收益差异过大等问题分析,提出完善土地增值收益分配机制的对策建议:(1)完善土地入市增值收益核算与分配机制;(2)加强规划引导,顺畅土地入市程序;(3)加强交易平台建设和完善税制;(4)加强收益统筹;(5)协调"入市"与"征地"增值收益。     

武汉市征地过程中的土地增值测算

研究目的：分析征地过程中土地增值及其来源，为合理分配土地增值收益，保障农民权益提供理论依据。研究方法：实证研究。研究结果：在征地过程中，武汉市各区域的土地增值及分配差异明显，主城区的土地增值额、自然增值额和人工增值额均高于近郊区；除江夏区，其他区域的农民和农村集体经济组织参与了土地增值的收益分配，而江夏区农民和农村集体经济组织仅得到原农业用途的补偿。研究结论：规范的土地市场与完善的政府职能有利于消除市场失灵和政府失灵导致的扭曲土地价值增值；明确土地增值来源，有利于土地增值收益在农民、农村集体经济组织、各级政府和开发商中的合理分配。     

城乡一体化的土地市场运行特征及利益保障制度

研究目的:探讨城乡土地市场一体化后的运行机制和利益保障制度。研究方法:综合运用文献研究法、定性分析法、比较分析法等方法。研究结果:构建了城乡一体化的土地市场运行结构,分析了城乡土地市场一体化的运行机制特征和利益保障制度。研究结论:城市一体化的土地市场是城市土地市场和农村土地市场有机融合的市场;城乡土地市场一体化要求集体土地与国有土地产权平等、农村土地市场与城市土地市场直接对接、集体土地征收和流转中集体及农民获得足额的市场价格补偿、集体所有土地的流转的收益主要归各级集体经济组织和农民、农地发展权得到充分补偿、重新定位政府在土地市场中的角色、重新定位城市土地储备制度;为确保城乡一体化土地市场的运行,要建立合理的中央和地方土地财政收入分配机制、确保地方政府获取并维持稳定长期的土地税收收入、建立健全税收体制以调控土地利益分配、建立适应市场机制的以非市场化政策手段调控土地用途导向和公共产品供给的政策、保障农民利益不受侵犯。     

城乡征地增值收益分配：农民的反应与均衡路径

研究目的：探索统筹城乡征地增值收益的可操作性措施，减少城乡利益冲突并增加利益互补，推进和谐社会建设。研究方法：问卷调查法、比较借鉴法、逻辑分析法。研究结果：通过对浙江省800位农民的调查，表明不同经济水平、不同年龄阶段、不同教育背景等各类群体农民对征地增值收益分配有不同的反应和需求，但他们对于失地后生活的担忧以及分享增值的要求则是共同的。借鉴美国等发达国家农地转用增值利益分配经验，提出减少城乡冲突、统筹城乡征地增值收益的可操作性途径。研究结论：农民有权参与分配土地转用增值、分享城市化发展成果，分享的比例应在30% — 50%之间。为与现行政策衔接，这30% — 50%的土地转用增值可以通过提高土地补偿费、安置补助费、社会保障补偿费、教育培训费等形式让农民分享，并从中划出一部分补贴新政实施前的被征地农民，确保纵向平衡。     

农村集体建设用地住宅用途入市的现实约束与赋能探索

研究目的：分析当前农村宅基地流转的现实约束,通过构建集体建设用地住宅用途入市的市场交易和收益分配机制,赋能宅基地制度改革。研究方法：文献资料法,案例分析法。研究结果：允许闲置宅基地转为集体经营性建设用地入市是城乡融合发展的重要路径。目前受到宅基地流转和集体经营性建设用地入市范围、用途的限制,试点地区的改革探索整体上是城乡二元土地制度的延续。农业转移人口市民化的闲置宅基地转为集体经营性建设用地,可以从商业和工业用途拓展到住宅用途入市,在城乡统一建设用地市场公开交易,城乡居民均可成为使用权主体,入市收益缴纳相关税费后由农民和集体共同分享。研究结论：深化宅基地制度改革的方向是城乡住宅用地具有平等的财产权能,协同推进新型城镇化和乡村振兴。     

区片价制度对征地主体利益分配的影响

研究目的:评估区片价制度对征地补偿中国家和集体间利益分配的影响。研究方法:资产选择理论、裁定条件模型、实证分析。研究结果:(1)区片价制度提高了村集体在征地补偿过程中的相对利益,但这种优势随地租上升而递减。(2)区片价制度有利于地区间公平,但高产出的土地所在村集体利益相对受损。研究结论:作为从计划向市场的过渡形式,区片价制度对利益分配的改善意义重大,但要最终实现不同征地主体间的利益优化,需完成向市场化的转变。     

集体建设用地入市是否影响城乡统一建设用地市场？ ——基于浙江德清微观土地交易数据实证研究

研究目的:基于2013—2019年浙江德清集体和国有工业用地微观土地交易数据,实证分析集体建设用地入市对城乡建设用地市场的影响效应和作用机制.研究方法:微观计量经济方法.研究结果:(1)集体工业用地价格和利用效益明显较国有工业用地要低;(2)集体建设用地入市对国有工业用地价格具有正向效应,将推动周边国有工业用地价格上涨9.5%;(3)集体建设用地入市试点改革降低了城乡建设用地价格差距,空间集聚有助于提升集体工业用地入市价格.研究结论:政府应深入推进集体建设用地同权同价入市,促进城乡建设用地市场协调发展.     

农村集体经营性建设用地价格影响因素的实证分析*——基于江西省余江县179份交易案例

[目的]确定农村集体商服用地、工业用地价格的影响因素,为科学评估农村集体经营性建设用地地价、构建城乡统一建设用地市场提供参考。[方法]利用全国农村土地使用制度改革试点之一的江西省余江县179个交易案例,运用特征价格模型分析农村集体商服用地、工业用地价格的影响因素及各类因素的贡献率。[结果](1)农村集体商服用地价格的主要影响因素依次为乡镇财政收入、人均纯收入、到客运站距离、到国道的距离、教育设施;农村集体工业用地价格的主要影响因素依次为人均纯收入、人均农村居民点面积、到客运站的距离、到国道的距离。(2)社会经济因素、区位交通因素和公共设施因素对集体商服用地价格的贡献度分别为69. 0%、20. 4%和10. 6%;社会经济因素和区位交通因素对集体工业用地价格的贡献度分别为52. 8%和47. 2%。[结论]总体上与国有城镇建设用地价格存在共性规律,但存在部分因素与国有建设用地价格规律存在差异,农村集体经营性建设用地估价不宜完全套用城镇建设用地的思路。     

集体建设用地使用权流转收益形成及其分配研究

研究目的：探讨集体建设用地流转收益形成的可行途径和收益分配基本规则，为政府部门制定政策提供参考。研究方法：文献资料法和实证分析法。研究结果：政府直接参与集体建设用地流转的做法，不仅无助于集体建设用地市场的规范，还容易造成职能错位和腐败滋生。研究结论：政府的基本职责在于制定规则并监督执行，流转收益的形成和分配应尽量采取市场方式。     

耕地非农化风险及增值收益分配机制研究——以哈尔滨市为例

研究目的:探寻合理分配耕地非农化增值收益的方法,从耕地非农化风险角度构建增值收益分配机制。研究方法:联盟利益分配机制,模糊综合评价法。研究结果:在耕地非农化中,各权利主体所担风险从高到低依次为农民、中央政府、地方政府、村集体;假设各权利主体参与征地行为是一种投资行为,各权利主体耕地非农化增值收益分配比例为中央政府占26%,地方政府占22%,村集体占17%,农民占35%;运用"联盟利益分配机制"测算耕地非农化各权利主体之间的增值收益分配比例是可行的。研究结论:以缩小征地范围、尊重农民意愿为条件制定征地补偿标准不仅体现补偿公平原则,也符合通过市场机制对农民进行补偿的改革方向。     

2018年土地科学研究重点进展评述及2019年展望 ——土地经济分报告

研究目的：梳理并比较2018年国内外土地经济领域研究进展和研究重点，展望未来研究方向。研究方法：文献法。研究结果：2018年，土地价格、土地市场化、土地产权安排、土地征收和土地改革等是国内外共同的研究焦点。国外研究关注城市土地价格的变化趋势、土地市场不完善的原因、产权稳定性与生产效率的关系、土地改革的成效等，而国内研究重点关注农地流转的意愿和价格、失地农民的福利、产权稳定性与农业投资的关系、土地制度演化变迁过程以及集体土地“三权分置”等问题。研究结论：2018年，土地经济领域研究在土地制度变迁过程、土地流转市场新体系、土地供给、土地细碎化、征地影响因素等方面有所进展。2019年将重点关注实现乡村振兴的土地政策、宅基地“三权分置”改革、农村土地制度改革试点跟踪评估、土地经营权流转和融资担保制度等。