农地流转与农地产权制度之思考

土地产权制度建设,必须明确允许土地产权流转的权利和义务,并对流转给予规范。土地产权制度既包括经济关系,也包括法权关系。但现行立法并没有明确界定哪些土地是国家的,哪些土地是集体的。国家在征用集体土地所有权的同时也应一并征收集体土地所有权纸上所设的承包经营权、农地使用权和租赁经营权等他项权利。否则,农地产权的结构将遭到毁灭性的破坏,农村改革以来逐步发展形成的农民的土地权利也将完全丧失。     

农村家庭承包土地的权利和义务研究

当前承包土地的权利正在走向两个极端：一方面,农民的承包权利得不到保障,另一方面,有一部分农民的承包权利却极度膨胀。我们在看到土地承包权利被侵蚀的同时,也不能忽视承包权利在少部分农民中膨胀的现象。如进一步明确土地承包权利和义务是目前稳定土地承包关系的重要内容。本文首先分析了承包土地权利膨胀的表现、再阐述了土地承包权利膨胀的危害和根源,并在此基础上提出了规范土地权利和义务的政策措施。     

城镇化中无地农民问题及其对策

无地农民是我国现行土地承包经营政策的产物,他们失去了通过承包经营土地获得收益和享受国家给予农业补贴的权利,不仅丧失了基本的生存保障,后续发展更是困难重重。无地农民问题不能靠重新调整土地和简单地给予无地农民一定补贴来解决,而应本着发展的理念,给予无地农民发展基本保障,大力开展职业教育,促进无地农民发展资本的形成,提升无地农民发展的竞争能力,通过其自身劳动力和家庭剩余的资本化实现自身的发展。     

建立失地农民生活保障制度的途径

土地是国家赋予农民社会保障的载体,然而在城市化进程中,由于征地权的滥用,以及没有妥善处理失地农民的安置问题等,导致失地农民既丧失了拥有土地所带来的社会保障权利,同时又无法享受与城市居民同等的社会保障权利,成为社会的弱势群体,面临着极大的社会风险。如何妥善安置失地农民已经成为我国社会发展中一个不可忽视的问题。     

我国农村土地征用制度的缺陷及完善

土地是农民最基本的劳动对象和经营基础，保障农民的土地财产权利是农民权益保障中非常重要的一个方面。近年来，随着我国工业化城市化进程的加快，大量农民集体用地被国家征用，农民的权利和利益受到损害。     

论城市化进程中失地农民的社会保障问题

随着近年来我国城市化进程的不断推进,大量农村集体土地被征用,导致失地农民既丧失了拥有土地所带来的社会保障权利,同时又无法享受与城市居民同等的社会保障权利,使得他们成为既有别于一般农民,又不同于城市居民的边缘群体,失地农民面临着极大的社会风险。     

家庭承包制所引发的土地产权制度的深刻变革

家庭承包制所引发的土地产权制度的深刻变革，越来越表现为农民对土地权利的物权化，意味着农民不仅拥有土地占有权、支配权、使用权和收益权，同时拥有土地有偿转让权和入股分红权。     

不同类型的失地农民及其征地补偿分析

城镇化进程中的农民失地问题，本质是土地这个基本生产资料失去之后农民收入来源的丧失。土地对于不同收入、不同生活水平农民的作用是不一样的，失去土地后的境况和反应也因此具有显著的差异。根据农民对土地依赖程度的不同，可以将失地农民分为纯农户、兼业农户和非农户等三种类型，以下对这三类农户的失地境况及其反应进行分析。     

农村土地承包制度与妇女权益保护

土地是农民最基本的生产和生活资料,是农民的命根子,土地承包经营权是农民最为关切的经济权利。特别对于广大农村妇女,土地更是其赖以生存和发展的基础。但是在我国部分农村,不同程度地存在着歧视、侵害妇女土地承包权益的问题。本文对农村妇女土地权利受到侵害的主要类型、原因以及解决农村妇女土地承包权益等问题进行了论述。     

村镇银行贷款“脱农化”问题亟待解决

目前,村镇银行贷款存在难以落实到基层农民身上的现象,即存在村镇银行贷款"脱农化"问题。完善土地及附属权利抵押制度、加强村镇银行与农村资金互助社和地方政府合作、引导和规范贷款公司及村镇银行的监管与补贴并重等是解决"脱农化"问题的对策。     

强化国土资源管理 调控土地交易行为

文章分析了国土资源交易与管理中存在的问题,提出积极规范交易过程中的政府行为,高效促进国土资源管理制度改革,不断加强有关国土资源交易的法制化建设的对策建议。     

土地流转与农村土地制度创新——对A村167个农户的调查与思考

中国的农村、农业、农民问题最根本的还是土地问题,由于农村土地产权的模糊化,导致土地流转难、农业经营规模小,也为社会各方面对农村集体土地的掠夺和对农民土地权益的侵犯提供了方便。在当今中国,农民既没有作为主要生产资料的土地的所有权,也没有作为主要生活资料的房产的完全所有权。保障农民的土地权益,核心是要保障农民的土地所有权。确立农民是农村集体土地所有权主体的观念,明确集体的范围,将集体土地量化给农民,建立体现农民所有权的农民集体组织——土地股份合作社,是创新农村土地制度、加快土地流转、实现农业规模化现代化的首要措施。     

土地腐败问题的行政审批视角分析

本文提出目前我国土地行政管理体制中不够合理的土地行政权力配置、有待完善和提高的土地行政审批程序和效率,为土地腐败行为创造了条件,也损害了正常的市场秩序和公众利益。合理配置土地行政审批权力、进一步规范土地行政审批程序、提高土地行政审批效率是抑制土地腐败的有效途径。     

改革二元土地制度 保护人民土地权益

城乡二元土地制度是中国经济社会中的一个顽疾,它使得城乡居民拥有不同的土地权益,造成了城乡之间的巨大隔阂;为地方政府大肆圈占农地、侵害农民利益、从中牟取暴利提供了极大的便利.我们必须改革城乡二元土地制度、土地征用制度与土地储备制度,建立城乡统一的土地使用权转让市场,保证城市居民与农民享有"同地、同权、同价"的土地权利.     

土地储备与城市土地市场运行

本文分析了目前我国城市土地市场存在的主要问题,认为市场力量薄弱是最基本的问题。作者认为这些问题的原因是政府失灵甚于市场失灵。土地储备制度是促进土地市场正常发育,并能克服市场失灵的有效制度供给。通过土地储备制度,提高土地资源配置的市场化程度,强化土地管理职能,加强政府对土地市场的调控,促进旧城改造与显化城市土地资产价值。文章就功能定位、储备量、资金来源等土地储备运作的难点,提出了建议。     

农地非农化过程中的土地增值收益分配研究——基于土地发展权的视角

基于土地发展权概念建立了土地增值收益分配理论模型,并以广州市为例进行了模拟研究。研究认为,农民应获得土地增值中的农地发展权收益,政府应获得市地发展权收益,开发商应获得社会平均利润率下的土地开发资本投入收益。农民、开发商和政府分享土地增值收益的理想比例是农民约占25%—30%,开发商约占15%—20%,政府约占50%—55%。以农地发展权的平均价值作为制定征地补偿标准的依据不仅体现了补偿公平原则,也符合通过市场机制对被征农地进行补偿的制度改革方向。     

产业用地弹性年期出让地价评估思路探讨

产业用地弹性年期出让制度是不断完善产业用地供应方式、促进节约集约用地的重要举措,但也面临地价标准确定难、地价评估管理机制不完善等风险。通过对弹性年期出让地价关系的理论分析,结合弹性年期出让地价评估确定面临的现实难题,提出了通过制定出台弹性年期出让基准地价标准来规范弹性年期出让宗地地价评估管理的可行思路。     

农地流转对土地使用权分配的影响研究

本文利用2006年中国综合社会调查问卷中的农户数据分析了农地流转对土地使用权分配的影响。通过计算农地流转前后的土地分配基尼系数,测度了农地流转影响土地使用权分配的结果,研究显示:农地流转促进了土地使用权的集中,但集中的速度并不快,各区域之间存在差异。在市场化农地流转中,土地较少而又贫穷的农民缺乏能力和优势转入土地,导致土地使用权集中。农地流转难以解决公平问题,农民获取土地仍然主要依靠村组集体的初次分配和二次调整。在符合农民认同、规则明确稳定的条件下,村组内部的土地调整能做到公平与效率相容。因此,村庄集体需要积极培育民主、发展农民自治组织;基层政府需要抑制自己调整土地的冲动,同时在一定程度上认同、支持和监督村组内部的土地调整。     

基于土地经济学理论的土地出让金研究

在阐述土地经济学理论及地价测算模型的基础上,提出土地出让金构成的科学内涵,构造出科学测算土地出让金的数学模型,使土地出让金成为构建城乡和谐与人与自然和谐的经济杠杆,从而体现公平与效率最大化的原则,达到控制增量土地,挖掘存量土地的目的。     

储备土地增值机理与收益测算研究

本文运用实证研究方法探讨了土地增量储备过程中的土地增值机理与土地增值收益测算,以便于确定增值收益分配。依据土地增值原理,可以将土地增值分为“相对增值”和公共增值两部分,并建立“相对增值”和公共增值的计算模型。利用重庆市近年的土地储备交易数据和相关资料,测算出近年来农民集体在土地征收环节的相对增值约占到总增值量的23％,而公共增值约占77％。研究结果显示,现行土地征地补偿制度对农民利益损害严重,应改革征地制度,保障增量储备土地增值收益的合理分配。