国有农用地基准地价评估研究——以广东省云浮市云城区为例

农用地估价,是以农用地定级为基础的农用地基准地价评估。农用地定级与基准地价评估是根据农用地的自然属性和经济属性,对农用地的质量优劣进行综合评定,划分土地质量级别并测算土地价格。以广东云城区国有农业用地为研究对象,采取"先定级后估价"的方式,通过因素因子法综合评定农用地级别,再通过样点地价法进行估价,确定了农用地的基准地价。     

农用地分等定级估价成果在耕地占补平衡中的应用——以宿州市墉桥区为例

依据农用地分等定级估价成果,探讨农用地占补平衡的评价方法,构建占补平衡换算体系.通过选取3246个地价样点,建立农用地定级指数与相应基准地价的数学模型,从而求出每个评价单元的基准地价,求得占补平衡的换算系数,由此建立耕地占补平衡体系和有效的评价和监督机制,防止耕地占补平衡的表面化和短期化,实现土地资源的可持续利用.     

空间尺度分析方法在农用地估价中的应用

以河北省安平县农用地定级估价工作为例,在农用地定级成果的基础上构建地价模型。通过农用地样点投入产出调查,采用收益还原法测算样点地价,并对样点地价进行空间分析,利用Kriging空间插值,进行样点地价空间分布模拟,与定级成果叠加分析,建立农用地价格与农用地质量之间的数学函数关系,借此对农用地地价进行评估。与传统估价方法比较,定级指数地价模型是一种简单、快捷的地价评估方法。     

小城镇地价评估原理初探

小城镇地价评估原理初探刘水杏包纪祥一、我国小城镇地价评估工作存在的缺陷及根源与大中城市相似,目前小城镇地价评估的基本思路也是土地定级与估价结合进行,即先进行土地定级再在级内分用途确定基准地价,以基准地价为基础对各宗地进行具体情况修正得到宗地地价。这与...     

小城镇基准地价评估问题研究——以武进区城镇土地分等定级与基准地价更新为例

随着我国土地有偿使用制度的改革,国内大多数大中城市基准地价评估工作已经结束,但小城镇的基准地价评估工作只有在东南沿海等土地市场发育较好的地区得到重视,而中西部小城镇的基准地价评估工作相对滞后。笔者在常州市武进区土地分等定级及基准地价更新工作中发现,小城镇基准地价评估中还存在很多问题,必须有针对性地采取措施加以解决。问题在武进区城镇土地分等定级与基准地价更新工作中,普遍存在的问题表现在以下四个方面:1.定级资料不全,数据陈旧影响城镇土地质量的因素很多,根据《城镇土地分等定级规程》和武进区实际情况,除横林镇、奔…     

集体建设用地定级与基准地价定价浅析

随着《广东省农村集体建设用地使用权流转管理办法》的出台，意味着省内集体建设用地从此享有了与城镇国有土地同等的权利进入市场交易，对我国当前的地价管理体系也提出了新的要求。集体建设用地基准地价是当前我国地价管理领域的空白。本文结合广东省集体建设用地基准地价制定试点工作，从对土地定级与基准地价定价思考出发，探讨集体建设用地基准地价与农用地基准地价、城镇国有土地基准地价三者间的区别与联系，旨在为城乡一体化土地基准地价体系研究提供参考。     

农用地基准地价评估的关键问题及编制路径研究

建立科学评估、适时更新、动态调整的农用地基准地价体系,对深入推进农村土地"三权分置"产权制度改革、培育农用地经营权流转市场、促进土地适度规模化经营有重要意义,是当下推进城乡基准地价制定、健全"统一、规范、竞争、有序"的土地市场和完善要素市场化配置的迫切需要。基于此,从农用地基准地价评估的关键问题入手,探索农用地基准地价的编制路径,以期对农村土地制度改革有所裨益。     

义乌市集体建设用地基准地价评估研究

在义乌市农村集体建设用地分类定级的基础上,以实地调研收集的区域集体建设用地交易资料为依据,采用样点法和修正法分别测算各级别基准地价,取二者平均值作为义乌市农村集体建设用地各级别基准地价,并与义乌市城镇建设用地基准地价对比分析。结果表明:(1)修正法可作为集体建设用地价格评估的有效手段。(2)集体与国有建设用地基准地价差异明显,表明在区位条件、基础设施条件和社会经济状况相当的前提下,法律政策制度在土地价格形成中的作用日益显化。(3)借鉴城镇土地定级和估价的技术流程和主要方法开展集体建设用地基准地价评估,具有较强的实用性和可操作性。     

基准地价更新评估方法的研究

为了摸索一条科学、简捷和实用的基准地价更新评估方法,笔者作了初步研究和有益的实践探索,以期和大家共同探讨。１土地级别的调整《城镇土地估价规程》的首要技术途径为“以土地定级为基础,土地收益为依据,市场交易资料为参考评估基准地价”。由此而开展的城镇土地定...     

农用土地的价值观与农地转用价格评估--以柳州市郊区农地为例

从上地资源总价值理论,阐述农用地转用价格的内涵,认为农用土地转用价格应是在一定的社会经济条件下,农用土地转为建设用地时,对农地资源的使用价值和非使用价值都进行补偿的农用土地价格。根据广西柳州市农用土地定级估价更新研究成果,探讨了农用土地转用价格的评估方法,通过农用土地基准地价评估来确定农用土地直接使用价值的价格,又通过将农用土地的存在对农民所具有的社会保障价值和为社会提供粮食安全作用而产生的社会稳定功能所具有的价值的量化,估计农用土地非使用价值的价格。     

焦作市农地流转中的土地发展权配置研究

农地流转是优化土地资源配置,实现农业规模化经营发展,转移农村劳动力的主要途径,同时也是促进农村经济发展的主要手段。文章主要针对河南省焦作市现阶段农地流转中土地发展权合理配置进行简要实证分析,在阐述农地流转发展现状的基础上探讨焦作市农地流转中土地发展权配置问题及主要流转形式,通过调查等方式发现目前焦作市农地流转中土地发展权配置存在较大问题,如土地发展权主体不明确,缺乏法律体系保护、土地流转行为操作不规范、土地使用权主体间产权关系不清楚、缺乏土地产权价格体系等,并针对焦作市农地流转中的土地发展权配置问题提出完善法律制度,明确流转土地发展权收益;健全土地流转管理机制,保障农民土地发展权;以总量、结构、区域、时序配置实现土地发展权配置公平性等建议,以促进焦作市农地流转公平、公正地开展,为今后焦作市农地发展提供理论参考。     

县域农业土地利用适宜性评价与优化研究以山西省原平市为例

目的 通过对原平市农业产业适宜性的定量评价,并结合土地利用的角度对原平市农业产业进行布局优化。方法 文章基于GIS空间分析和AHP方法,建立农业适宜性评价指标体系,刻画原平市农业产业适宜性指数的空间分布格局,得出适宜性分级图,进一步叠加原平市土地利用数据,进行农业优化布局分析。结果 原平市农业适宜性水平整体较低,只有14.82%的区域适宜和非常适宜农业生产,集中分布于中部平原地区;53.21%的地区基本适宜农业生产,主要分布于东部丘陵和西部山区;31.97%的地区不适宜农业发展,主要分布于西部山区;同时,在不适宜农业生产的地区中约有15.3%的土地被开垦为耕地,限制了该市整体农业生产效率的提高。结论 与传统的土地适应性相比,该研究嵌入了社会经济因子和管理水平的影响分析,使得研究结果更贴合实际。如何进一步挖掘更全面表征气候、生态、社会经济等影响因素,构建更加全面的适宜性评价指标体系,制定区域有别、因地而异的评价体系标准,是加强农业土地适宜性评价科学性和准确性的有利保障。     

绍兴市土地利用时空变化研究

[目的]探讨经济发达地区土地利用变化时空规律,为城市发展提供合理土地利用政策,同时优化土地利用结构以支持经济可持续发展。[方法]通过遥感影像获取长时间序列的土地利用数据,探讨近30多年来绍兴市的土地利用变化,进一步利用土地利用动态变化模型,对绍兴市土地利用变化过程、趋势、变化轨迹进行了深入分析。[结果](1)绍兴市土地利用在1980~2000年相对稳定,在2000年后变化强度逐年增强,2005~2015年土地利用转化量增多和类型多样。绍兴市东北部平原和县区核心区域是经济发达地区土地利用变化的活跃区域,主要是其他类型土地向建设用地转移;(2)1980~2015年绍兴市土地利用变化轨迹主要受到人口增长和GDP增长的影响。[结论]城市化的发展和人口的迅速增长,使城市人口和土地面积迅速增加,造成城市边缘的农业用地转化成了建设用地。经济的发展、科技的进步及政府政策的制定,改变了人们的生活和工作方式,进而影响土地利用类型。     

鄂尔多斯市农地资源调查及效益评价

[目的]文章分析了2007—2016年10年来鄂尔多斯市农地数量变化情况,同时从经济、社会、生态3个维度入手,对此期间内鄂尔多斯市农地资源利用效益进行测度。[方法]建立鄂尔多斯市农地利用效益指标体系,采用极差法、熵值法确定指标权重,进而对经济效益、社会效益、生态效益及综合效益进行测算。[结果]鄂尔多斯市农地主要包括耕地、园地、林地和牧草地4种类型,占比分别为2.97%、16.23%、43.81%和31.86%;2007—2016年鄂尔多斯市农地数量逐年上升,以园地增长面积最大,耕地增长面积最小,形成以草地、园地为主,林地、耕地为辅的分布特征;10年来鄂尔多斯市经济效益、社会效益、生态效益呈上升趋势,经济效益、社会效益上升幅度大于生态效益,且经济效益、社会效益优于生态效益;除社会效益外,鄂尔多斯市农地利用综合效益、经济效益、生态效益于2012年皆处于"低谷期",但综合效益整体处于上升态势,4种效益上升斜率逐渐趋于一致,农地利用效益步入稳定上升阶段。[结论]鄂尔多斯市农地利用效率逐渐趋于协调稳定上升状态。     

农地资源价格研究

论述了农地资源价格特征和构成。农地资源作为土地资产的一种，其价格具有外溢性、市场失灵性、影响因素复杂性等特征。农地价格和其他土地一样具有二元性，即包括农地物质虚幻价格和农地资本次生虚幻价格。从农地产生效益的角度看，农地价格包括农地社会效益价格、农地生态效益价格和农地经济效益价格。作为农地所有者（或使用者）真正把握住县可让渡的价格仅是农地真实的价格中的极少的一部分。     

基于土地类型的西峡县农用地适宜性评价

目的 土地类型反映了自然地理特征的同质性。为做好农用地保护工作,贯彻落实党中央、国务院及自然资源部关于“宜耕则耕”“宜园则园”“宜林则林”等要求,有必要开展以土地类型为单元的农用地适宜性评价研究。方法 文章首先,在构建的西峡县土地类型的三级分类框架的基础上,采用自上而下的叠置法与自下而上的合并法划分土地类型。其次,以土地类型的最小单元为评价单元,综合自然条件、社会经济和生态环境因素,分别建立了针对耕地、园地和林地的适宜性评价体系。最后,运用层次分析法和加权求和法相结合的方法评价西峡县各类农用地的适宜性。结果 （1）西峡县的土地类型有3个等级,包括14个土地类、299个土地亚类和570个土地单元。（2）西峡县86%以上的区域为林地适宜区,约47%的区域适宜园地,而只有13%的区域适宜耕地。（3）各类农用地的高度适宜区（S1）主要分布于研究区南部河流谷地地带。各类农用地的勉强适宜区（S3）在空间分布不均匀,且研究区北部的大部分山地区域均不适宜（N）作为耕地。结论 基于土地类型的适宜性评价可以识别潜在适宜作为农业利用的土地,并可为农用地的布局优化提供参考。     

基于产权与利用视角的台中市土地变化分析

[目的]以我国台湾省台中市为研究对象,利用多源统计数据,对其2011—2015年土地产权变化及土地利用变化进行分析,以揭示台中市几年来土地产权变化和土地利用变化的主要特征。[方法]文章主要采用描述性分析和统计分析方法。[结果](1)2011—2014年台中市共计增加登记土地产权面积621 hm2,公私共有产权土地面积先减少后增加,至2014年达到643hm2。(2)已登记非都市土地总面积,从2011年起处于先减少、后增加的趋势,特别是2014年已登记非都市土地总面积增加较多,相对于2013年增加了1.4196万hm2。(3)都市发展区中的住宅用地、商业用地、文教用地、特定专用区的面积皆有增长,而工业用地、公共设施用地、其他区的面积有所下降;非都市发展区中的保护区面积比较稳定,而农业区、风景区和河川区的面积处在调整的状态。[结论](1)台中市私有土地面积占比处于下降趋势,但整体不是非常明显;土地所有制包括公有、私有和公私共有等多种形式完全可以共存;东南亚人取得的土地所有权数量在总体上增减变化不大;(2)台中市都市发展区用地虽有增长但增幅较小,而都市区土地、非都市区土地内部的用途竞争导致了各类用地功能区的面积此消彼长;土地所有制对城市用地扩展没有构成制约,即土地所有制不是城市发展的分歧所在;(3)非都市土地转换为都市土地,不仅取决于各类土地竞租能力的差异,还取决于都市发展计划与土地使用分区管制,土地用途转换应以经济高质量发展与居民社会福利增进为目标。最后,提出完善土地权利结构体系,增加公有土地面积占比来保障社会公共福利等政策建议。     

基于GIS运用对旅顺口区农用地分等定级研究

以旅顺口区土地利用现状图、土壤图、地形图等图件资料和土地自然质量、土地利用、土地经济相关统计资料为基础,运用GIS软件的空间叠加分析功能、属性查询功能和制图技术对旅顺口区农用地分等定级进行研究。在进行分等定级研究工作中,运用叠置法划分分等单元;采用特尔斐法确定分等因素及其权重大小;利用指定作物来计算土地利用系数和土地经济系数;在划分农用地等别时使用等间距法,最后生成农用地自然质量等别图、利用等别图和经济等别图。最终获得的旅顺口区农用地分等结果显示,旅顺口区自然质量等为8等至12等,共5个等别,其中11等占参与农用地分等总面积的40.79%,10等占38.79%,8等、12等、9等次之;利用等为11等至13等,12等所占比例最大,达到80.38%,13等最少;经济等别分为12等地和13等地,12等占绝大部分;由此得出旅顺口区农用地等级水平处于中低水平。     

基于RMP分析的渭南市盐碱地特色休闲农业旅游开发

［目的］通过分析渭南市休闲农业旅游发展现状，将盐碱地治理蕴涵的农业文化、生态环境教育资源融入其中，为渭南市特色休闲农业旅游开发、生态环境治理保护与产业的融合发展提出可借鉴的思路。［方法］利用渭南市统计年鉴、中国休闲农业年鉴、渭南市国民经济和社会发展统计公报数据，通过RMP分析方法，从旅游资源、旅游市场和旅游产品方面讨论渭南市盐碱地特色休闲农业旅游开发的条件和可行性，并提出可实施的盐碱地特色休闲农业旅游产品。［结果］渭南市农业资源良好，盐碱地改良技术成效显著，在盐碱地改良的基础上发展旅游切实可行。根据渭南市盐碱洼地和盐碱滩地提出水塘养殖体验游和科教文化体验游，在盐碱地改良利用的基础上，为渭南市休闲农业旅游增添农业文化和生态环境教育内涵，从而提升科教型休闲农业旅游的竞争力，实现经济效益、生态效益和社会效益的共赢。［结论］在我国休闲农业旅游发展的过程中，在挖掘农业文化特色的基础上，加强生态环境保护内涵，明确以农业为基础的产业定位，坚持以生态教育为导向的发展方式。     

河北承德市土地利用变化研究

针对承德市土地利用存在结构不合理、后备资源不足、经营粗放、生态环境恶化等问题,文章使用承德市2007~2015年统计年鉴以及土地利用变更数据等,通过定量与定性分析结合的方法,分析承德市的土地利用现状、土地利用结构以及土地利用速度变化。并借助主成分分析方法,分析承德市建设用地的驱动因素。结果表明:(1)土地利用现状具有开发程度适中、比例分配合理特征;(2)土地利用结构方面,农用地变化不大,耕地面积有所减少,园地、林地增幅较大,建设用地增长幅度也较大;(3)土地利用程度方面,承德市土地利用程度变化不大,总体来说呈现增强态势;(4)土地利用变化速度方面,水域、水利设施占地以及交通用地变化较大,耕地和草地变化程度较小;(5)土地利用变化的主导因素是经济发展、人口以及城镇化。由此提出调整土地利用结构,优化土地利用布局,提高耕地质量,转变土地经营方式,建设水土保持工程等措施,以促使土地利用生态化利用及土地可持续发展。