谁推高了房价? 开发商、置业者还是地方政府

本文在局部均衡框架下探讨了住房基本价格的决定机制与房地产泡沫的形成机制。理论模型显示:住房基本价格取决于消费者的预期总收入、单位建筑成本、住房消费的相对重要性、贷款利率与开发商的市场势力等因素;成本不确定性、过度乐观与投机行为是房地产泡沫形成的两种基本形式,而政府的金融支持则会加剧泡沫的持续放大。利用我国1996—2007年省级面板数据的经验分析表明,消费者的收入、建筑成本、贷款规模与开发商的市场势力都是房价持续上涨的驱动因素;其中,政府的金融支持可以解释房价上涨的6成。     

我国住宅业泡沫及其影响居民消费的理论与实证研究

以2005年为分界点,我国住宅业投资和住宅价格发生了结构性突变:从2005年起,我国住宅业投资不仅波动较大,而且具有一定的泡沫;住房价格脱离一般商品独立运行、加速上涨并剧烈波动;住宅不再是一般的消费品,而是更具投资性甚至投机性的金融资产,具有向左上的供求趋势线。理论和实证分析表明,我国住房价格的加速上涨使得衡量贫富差距的基尼系数不断上升并超过40%的国际警戒线,房价上涨及其所带来的泡沫不仅对消费产生挤出效应;而且随着房价的上涨,房产对消费的挤出效应越来越明显。     

房地产税、市场结构与房价

本文在住房流量模型的基础上,构建了一个购房者和开发商的住房市场局部均衡模型,考察了完全垄断和完全竞争情形下房地产税与房价之间的关系。结果表明,无论何种市场结构,提高房地产税均导致房价下降;住房市场垄断性越强,房价越高,房地产税对房价影响越大。笔者对1996-2008年中国33个大中城市数据的检验发现,市场结构对房价影响大于房地产税。房地产税增长率每增加1%,房价增长率将减少0.03%;勒纳指数每增加1%,房价增长率将增加0.16%。房地产税与市场结构相互作用将使房价上涨,但影响微不足道。因此,对住宅开征房地产税,将对房价上涨有一定限制作用,但不能有效抑制房价上涨,而增强住宅市场竞争性、降低开发商垄断具有显著效果。     

房产税能够降低房价吗——基于DID方法对我国房产税试点的评估

基于2006-2012年全国35个大中城市的面板数据,利用DID(倍差法)检验了上海、重庆房产税试点对商品房价格、商品房中住宅价格以及住宅中高档住宅价格的影响。研究发现,我国房产税试点中不存在明显的政策预期效应;房产税试点显著降低了住宅价格,但对商品房价格和高档住宅价格影响不显著。因此,对房地产市场调控而言,仅仅依赖房产税政策将存在较大的局限性,需结合其他手段进行综合调控。     

房地产市场中的噪声交易行为研究

房地产市场存在着明显的噪声交易行为。文章通过噪声交易模型研究,结合我国房地产市场的实际情况,发现因为噪声交易者的非理性行为而产生的正反馈效应导致房地产价格的剧烈波动和单方面持续上涨。     

买房还是租房?

我国住宅房产的供给和需求的分析结果表明,房产价格在可预见的未来难以上升甚至有下跌风险.对于投资性买房,无论是出租式投资还是赚取住房升值差价式投资,收益将非常有限(甚至为负).而对于买房自住和租房自住的选择,根据本文建立的决策模型,则取决于决策主体对房租价格增长、银行贷款利率以及决策主体适用贴现率等参数的预测.对于大多数工薪阶层而言,他们的理性选择很可能是租房自住.     

反馈型交易策略与资产价格演化

本文研究投资者的反馈型交易策略和学习机制是如何影响资产价格演化的.首先,运用Markov链方法刻画了反馈型投资者的信念更新机制;其次,运用演化博弈模型分析了正反馈及负反馈这两种交易策略在市场中的演化;最后,构建了市场由基本面投资者和反馈型投资者构成的风险资产价格演化模型,分析了基本面投资者的信息收集成本对其套利行为的影响.仿真结果表明,当基本面投资者的信息收集成本较大时,其套利行为受到限制,持续预期交易者在与基本面投资者的博弈中生存下来,并逐渐将基本面投资者和反转预期交易者赶出市场,使得资产价格持续偏离基本价值,持续预期交易者的财富逐渐增加,而基本面投资者的财富急剧减少.本文提出的模型为泡沫及反泡沫产生的原因提供了一种可能的解释,同时表明,市场监管部门应尽力减小投资者的信息收集成本,从而增强市场的有效性.     

多重价格区间与购房者的选择行为——兼论房价持续上涨的原因

在不完全制度性隔离状态下,商品房的居住性需求和投资性需求无法有效区别,会产生投资性需求对居住性需求的挤出效应。从需求角度看,"混合需求引致"将造成房价不断上涨;从供给角度看,土地供给成本和土地垄断租金上涨、房屋开发成本上升、房地产利润远高于社会平均利润等助推了房价上涨。受需求二重性和供给垄断性影响,商品房的价格均衡是双重的。与此相对应,在卖方市场状况下,利用信号发送和识别模型发现商品房购买者的选择行为会出现分离均衡、混同均衡和半分离均衡。要抑制高房价就需要实现房屋供给主体的多元化,抑制投资性需求,保护和释放居住性需求,规制地方政府过高的土地增值收益,规制房地产开发商过高的垄断收益。     

刍议住宅“房地分价”

住宅价格主要由土地费用和房屋建设费用两大部分构成，我们称前者为地价，后者为房价。其中地价包括土地使用费、城市建设配套费、各项代征代收费用等，由国家行政部门收取；房价包括建安工程费，附属工程费等房屋建设费用，由开发商收取。“房地分价”的基本内容是将原先同时交付的住宅的房价与地价分别交付，房价由开发商一次性收取，而地价由政府向开发商、购房者分阶段收取。房地分价的实质是对住宅用地实行年租制。政府将土地提供给开发商建造住宅，开发商仅向政府支付开发期的土地使用代价，而后续使用期内的土地使用代价则由购房者按…     

价格总水平上涨的微观机制分析——兼论货币政策的失效

在纸币体系中,市场价格机制具有三个特征:"纸币的被动性膨胀"、绝对价格"向下刚性"和"向上看齐"规律。在这三个特征的基础上,任何相对价格的调整都会导致单向的"棘轮效应",不断震荡,使价格总水平持续上涨。这就是在纸币体系中的微观行为的价格总水平效应,也就是"价格总水平上涨的微观机制"。微观行为的价格总水平效应有三种具体形式:劳动生产率相对变化的价格总水平效应、市场机制调节的价格总水平效应和需求刚性的价格总水平效应。而对于由微观机制导致的价格总水平上涨,货币政策是失效的。     

有限理性、异质预期与房价内生演化机制

本文通过将传统蛛网模型推广为双边异质预期蛛网模型,分析了房价的内生演化机制,通过数值分析考察了市场参与者心理预期对房价的影响。结论表明,市场中基本面分析者的预期不影响房价动态系统的稳定性,技术分析者与开发商的预期则导致房价波动,进而影响房价动态系统的稳定性。模型还给出了房地产开发成本对房价动态演化的影响。开发成本不仅对基本面价格有正向冲击,而且当成本增加到一定临界值后也将导致房价演化出现分岔。     

Evolutionary selection of expectations in positive and negative feedback markets

An economic environment is a feedback system, where the dynamics of aggregate variables depend on individual expectations and vice versa. The type of feedback mechanism is crucial for the aggregate outcome. Experiments with human subjects (Heemeijer et al., J Econ Dyn Control 33:1052–1072, 2009) have shown that price converges to the fundamental level in a negative feedback environment but fails to do so under positive feedback. We present an explanation of these experimental results by means of a model of evolutionary switching between heuristics. Active heuristics are chosen endogenously, on the basis of their past performance. Under negative feedback an adaptive heuristic dominates explaining fast price convergence, whereas under positive feedback a trend-following heuristic dominates resulting in persistent price deviations and oscillations.     

政策不确定性的宏观经济后果

本文采取贝克的政策不确定性指数,运用FAVAR方法分析政策不确定性冲击对中国宏观经济的影响。经验结果发现,政策不确定性冲击对GDP、投资、消费、出口和价格变动会带来负向影响,导致实际有效汇率贬值,促使股票价格和房地产价格下跌。同时发现,政策不确定性作用于宏观经济的主要机制为预期渠道。该结论表明,政府应当尽量保持宏观经济政策的稳定性和持续性,并加强引导公众合理预期。     

求“表扬”还是求“批评”？反馈寻求性质对创造力的作用机制研究

反馈寻求行为的积极作用受到越来越多关注,但从策略视角研究其对绩效与创造力的影响,结果还不稳定。反馈寻求性质是策略和内容结合的一种反馈寻求方式,是更深入和细致的反馈寻求行为表现。但从认知视角看,已有研究肯定了寻求负反馈的价值,轻视寻求正反馈的积极意义。然而,寻求反馈作为一种自我调节策略,情感状态的激活与调整同样不可忽视,不仅“求表扬”激发的被鼓舞、热情等积极情绪不会反作用于创造力,甚至“求批评”激发的紧张、挫败等消极情绪也能推进创造力提升。借助情感事件理论,探讨反馈寻求性质对创造力的作用机制,并从创新效能视角分析寻求性质对其情感反应的差异化作用效果。针对412份样本的分析表明,寻求自我正向和负向反馈均与创造力显著正相关;被激活的积极与消极情感分别部分中介寻求性质与创造力。另外,创新效能感正向调节寻求负反馈与消极情感的正向关系,亦正向调节寻求正反馈与积极情感的正向关系。     

制约房地产业发展的因素及对策分析——以青岛为例

随着城市化进程的不断加速,房地产的价格日益高涨,出现了过高的房价与消费者过低的收入问的矛盾.产生这一矛盾的根源是政府的行政体制改革远远落后于经济体制改革.分税制改革直接导致中央与地方财权与事权的不统一,财政收入大部分流向中央.为增加地方财政收入,地方政府凭借其在土地市场的垄断而与房地产开发商的合谋,提高土地的拍卖价格,通过土地财政来增加地方收入.而投机者的大量入市,客观上增加了对房地产的需求,使得房地产的价格加速上涨.要遏制房价过快增长的势头,需在严格调控投机者入市、严格控制异地买房,建立全国统一和完善的住房信息统计系统方面做进一步的努力,房地产问题还是一个经济结构调整的问题,它需要进一步完善政府的财政税收体制,从制度上制约房价的进一步上涨.     

Housing price fluctuations and financial risk transmission: a spatial economic model

Financial risk derived from housing price fluctuations in China garnered much public concern recently. Based on the theoretical analyses of the transmission of financial risk from housing price fluctuations, this paper establishes panel spatial Durbin models to empirically analyse housing price fluctuations and financial risks transmission from a spatial economic perspective. Employing the panel provincial data from 1999–2015, we conduct an analysis on the 30 provinces in China as well as a comparison among the Eastern, Middle and Western regions of China. The results indicate that: (1) The soaring housing prices driven by bank credit, real estate developers’ heavy investment, local governments’ land revenue and individuals and households demands leads to financial risk in various sectors; (2) due to the ‘substitution effect’, the capital agglomeration in metropolis from bank credits, real estate developers, and individuals and households furthers the amassment of financial risks; (3) housing prices have a significant spatial contagion effect throughout the country, and financial risk could directly transmit across provinces through housing price fluctuations; (4) financial risks could indirectly transmit across provinces via the ‘imitative behaviour’ or ‘driving effect’ of different sectors for different regions of China.     

房地产价格与通货膨胀预期

文章通过构建房地产均衡市场模型,在风险中性的假设前提下,利用无套利均衡定价原理,发展了从房地产价格波动中分离出市场通货膨胀预期的新方法.在此基础上,通过对中国房地产市场的实证研究发现,房地产预期收益率与通货膨胀预期之间确实存在稳定的函数关系.最后,文章提出将房地产价格纳入到居住类消费价格指数中去以减少货币政策认识时滞的政策建议.     

Factors affecting the price of Swedish forest land, 1965–1987

A model for the determination of the price of forest land is estimated for Sweden from 1965–1987, when (except for a few years) private non-industrial forest owners could finance their holdings at a negative real after-tax borrowing rate. It is assumed that credit has been limited by the value of mortgage security, assessed independently of the price settlement. The estimated coefficients of the regression equation are used for a calculation of the average real rate of discount of forest owners and the average value of amenities. The model also evaluates the effect of the temporary land price regulation from 1979–1987.     

政策可信性变动对菲利普斯曲线稳定性的影响——来自中国的经验证据

文章以1994年前后的价格冲击下人民银行将适应性政策转变为非适应性政策这一事件为背景,考察了公众对政策可信性的变动及其对通胀预期形成方式和菲利普斯曲线稳定性的影响。我们首先在理性预期假定下设定引入政策可信性变量的菲利普斯曲线模型。通过对"产出-物价"曲线的判断,SVAR模型中通胀冲击下通胀和产出缺口的响应函数以及菲利普斯曲线模型的递归最小二乘法检验,得出我国公众对政策的可信性增加,进而导致其通胀预期形成方式中的前向参照政策信息的成分增加,菲利普斯曲线发生改变。这就意味着,如果人民银行试图维持通胀预期形成方式和菲利普斯曲线的稳定,就应该保证政策可信性具有稳定性,而且,从长期实现价格稳定目标的角度来看,人民银行还应不断提高这一政策的可信性。     

非均衡条件下房地产价格变化的主要因素及动力机制

房地产市场是一非均衡的市场,特殊的市场性质和独特的商品属性决定了房地产价格的变化既要受供求关系的影响,又不能单纯的依靠供求关系,还必须通过政府相关的政策加以引导,调控房地产的供应数量与供应结构,引导经济预期.纵观供需两方面,在影响房地产价格变化的因素中,成本价格是价格变化的基础,消费者的购买能力与购买欲望是决定因素,而国家的政策具有双重影响,且影响房地产发展的全过程.房地产的价格也在市场机制和预期机制的共同作用下发展和变化.