城镇化进程中城乡建设用地集约高效利用路径探析

实现城乡建设用地的集约高效利用是推动我国新型城镇化建设全面、可持续和协调发展的有力保障,我国新型城镇化进程中城乡建设用地使用仍存在着深层次问题和制约因素。应推进城乡建设用地集约高效利用,着眼于城镇化发展方式的转变,通过合理构建空间布局、高效整合土地资源和优化配置各种要素,使"人"和"物"等要素资源实现同步转移和转换。在保护环境和生态的同时,实现城乡建设用地的集约高效利用。     

破解“小产权房”难题的地票交易路径

在建立城乡统一的建设用地市场背景下,讨论"小产权房"的合法化成为学术界的一种"时尚",然而,既有的研究缺少对具体制度的关注。由于集体建设用地的特殊功能,"小产权房"的合法化受阻于其缺少足够的土地发展权;即使符合规划,"小产权房"也缺少足够的土地发展权达致合法。依据我国法律、法规之规定,地票可彰显不同用途土地间的发展权差值,通过我国特有的土地发展权移转方式地票交易制度的运用,能够为集体建设用地提供足够的土地发展权,从而为破解"小产权房"难题提供有效的制度供给。     

农村宅基地使用权地票交易分析

重庆在深化统筹城乡综合配套改革试验中探索的农村宅基地使用权地票交易,不仅巧妙地绕开了农村宅基地不能用于非农建设的法律问题,而且通过激励相容的市场机制,实现了远郊农村宅基地与城镇建设用地之间潜在的供需关系,对于解决我国农村宅基地空王等低效率使用问题、打破城镇发展普遍遭遇的土地资源瓶颈,具有较强的现实意义.但是,交易中的市场机制会促使要素流向城镇、土地向大城市集中的"马太效应",而且还存在价格可操纵、政府无意创租、无法真正释放农村土地资源等问题,政府需要从统筹城乡的高度,对市场作用进行矫正.     

基于供需视角的城乡建设用地扩张与配置的驱动力

为充分、合理地利用城乡土地资源,遏制城镇建设用地的盲目扩张和农村建设用地随着农村人口减少而增加的问题,有必要系统探讨城乡建设用地扩张与配置的动力。文章从供需关系的视角探讨城乡建设用地扩张及其配置的动力,研究表明:居民收入增长、常住人口增加、私人汽车的普及和固定资产投资的增长是城镇建设用地扩张的主要动力;农民收入增长、违法占地风险成本小及宅基地退出机制缺失是农村建设用地扩张的主要动力;而集聚不经济的存在、征地范围的限制、产业结构的调整、农村违法占地成本的提高和宅基地退出机制的完善则有助于约束城乡建设用地的扩张;实现城乡建设用地优化配置必须同步解决好"土地、人口、资金"三要素的城乡互动和配置,使农民真正享受到土地的增值收益。     

我国城乡建设用地增减挂钩政策与美国土地发展权转移政策的比较研究

通过对比我国城乡建设用地增减挂钩政策与美国土地发展权转移政策,分析两项政策的共性及差异,为我国城乡建设用地增减挂钩政策的进一步完善提供政策建议。结果表明:两项政策本质上都是土地发展权的交易,但在产生背景、运作流程和实施效果上均存在一定程度的差异。为了解决规划分区制度的刚性,我国和美国分别出台了城乡建设用地增减挂钩政策和土地发展权转移政策,但由于两国制度环境的差异,在政策的具体实施过程中美国选择了一种以市场和层级相结合的混合型治理结构,而我国则选择了一种以政府为主导的层级治理结构。虽然两项政策都在一定程度上增加了规划分区制度的弹性,但现阶段,美国土地发展权转移政策在利益分配机制设计和耕地保护效果方面均优于我国城乡建设用地增减挂钩政策。     

浅谈如何搞好城乡建设用地增减挂钩工作

城乡建设用地增减挂钩是指城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩,具体地讲是指依据土地利用总体规划,将若干拟复垦为耕地的农村建设用地地块(即拆旧地块)和拟用于城镇建设的地块(即建新地块)共同组成建新拆旧项目区,通过建新拆旧和土地复垦,最终实现项目区内建设用地总量不增加,耕地面积不减少、质量不降低,用地布局更合理的土地整理工作目标。     

关于"地票"交易与农村集体经营性 建设用地入市的异同点探讨

2008年至今,国家相继在重庆市开展了统筹城乡发展的"地票"交易与农村集体经营性建设用地入市的两项改革试点工作.作为土地改革进程的两种途径,同在城乡土地二元结构改革背景下展开,改革目标同样剑指盘活农村资产,统筹城乡发展;让农村集体土地入市;让农村、农民共享改革红利.但两者处于不同的改革时点与深度,改革的入市主体与入市方式不尽相同.对于两种改革方式异同点的总结,有利于把握当前改革是否坚守土地公有制不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损"三条底线",切实把维护农村集体经济组织和农民权益作为出发点,以建立土地增值收益分配机制和农村集体经营性建设用地入市制度为落脚点,把握方向、积极探索改革之路.     

农村土地流转中地票价格形成机制研究

工业化和城市化进程的加快,使城市面临土地供给不足的问题,而农村劳动力转移等因素使农村土地需求减少,"地票"制度是解决这个矛盾的一种尝试。但作为一种公共资源,地票价格形成机制目前尚未探讨。本文结合重庆和成都地票交易的实践,提出地票价格形成机制的设计原则,分析了地票交易参与方——农民、地方政府和开发商参与交易的成本和收益,确定了地票交易价格的决定方法,最后提出完善建议。     

地票交易正外部性的经济法激励探讨

地票交易作为缓解城市建设用地供给紧张与农村建设用地低效利用之间矛盾的有效尝试越来越受到全社会的关注,其具有的正外部性也日渐显现。为了激励地票交易的正外部性,就需要不断创新经济立法,在坚持优化资源配置、国家适度干预原则下,借鉴西方国家的经验,完善农民权益保护制度、地票持有人权益保护制度以及地票交易运行机制。     

农村集体建设用地流转地权的激励模式

农村集体建设用地流转中存在严重的资金时差悖论,导致难以利用集体土地本身进行融资,土地整理融资难反过来又成为阻碍集体建设用地流转的瓶颈性因素。现有流转模式难以协调各种利益,不能对流转各方产生足够激励,变相征地的方式削弱了农民的土地持续收益能力,未能真正实现城乡建设用地"同质、同价、同权"。因此,应根据利益协调的原则创新制度设计,以地权激励引导社会资源投入,促进集体建设用地顺畅流转。     

重庆地票落地的关键环节及改进

作为破解保发展、保耕地的"双保"难题、统筹城乡发展的一项制度创新,重庆地票成交后如何依法依规落在具体地块上,需要重点考虑地票落地项目是否符合国家产业政策和供地政策、适用的供应方式、相应的供地条件和标准、实施供地的原则和程序。目前重庆地票落地的实践还存在使用方向单一、持票招拍挂属于"排他性限制条件"、持票人最终无法如愿取得土地又不能转让等问题,直接影响了地票交易制度的实施。完善地票落地制度,可以调整地票使用方向,开放地票交易二级市场。     

天津市、成都市城乡建设用地增减挂钩模式的启示

2005年以来,天津市、四川省作为国土资源部第一批开展城乡建设用地增减挂钩工作的省（市）,积极探索统筹城乡发展,促进新农村建设路子,取得了一定经验,形成独特的运作模式。本文通过对两种模式运行机制、特点的分析,研究其对福建省城乡建设用地增减挂钩工作中,土地整治方案编制、项目建设资金筹措、集体土地产权调整与登记、宅基地复垦、农民权益保护等方面值得借鉴的启示和经验,提出进一步做好城乡建设用地增减挂钩工作的建议。     

土地市场构建国家民事主体制度的思考

法律规定国务院代表国家行使土地所有权,但国务院并不能实际履行代表行为,又没有转委托于其他主体而使所有权行使主体缺位.土地行政监管部门自封为土地所有权的出让人,其结果不但是主体错位,而且为地方政府通过公权力主体"挟持"民事主体而形成政府间的竞争提供了法律依据.追求政绩工程的区域竞争是政府垄断建设用地供应市场的动力,由地方政府形成的进入障碍是城乡建设用地市场二元结构的制度性原因.统一城乡建设用地市场的关键是国家民事主体的地位独立和平等.     

创新土地流转方式 实行城乡用地增减挂钩的思考

在二元土地所有制下,中国城市市区的建设用地、农村和城市郊区依法征收后新增的建设用地,属于国家所有;城市市区以外以及法律规定由国家所有土地以外的农民宅基地和其他建设用地,属于农民集体所有。这种以二元土地所有制为基础,与城乡企业和居民的身份相挂钩的城乡建设用地双轨制以及由此形成的建设用地市场分割状况,使农民不动产权益的充分实现受到了不应有的限制。为此,进行创新土地流转制度、推行城乡建设用地挂钩研究具有十分重要的意义。     

快速工业化地区中心镇的土地经营

在快速工业化地区的城镇发展过程中,尤其是经济较发达的中心镇,面临着城镇建设用地迅猛扩张和土地资源有限的重重矛盾。把土地作为资产来经营是中国土地供给制度改革的核心,也是其改革取得成功的关键。为了有效合理地配置快速工业化地区中心镇土地资源,提高土地利用率,在快速工业化地区的中心镇实行土地经营既有可能也有必要。并对中心镇实行土地经营的思路进行探索,包括实行土地经营原则、内容、模式及不同类型的城镇建设用地的经营策略。     

基于灰色系统模型的城乡建设用地规模预测——以常德市鼎城区为例

土地利用总体规划是区域性的综合规划,为地方性的经济发展提供科学和法律依据.建设用地的有效供给是地方经济发展基础,建设用地需求量预测是土地利用总体规划编制的核心,也是土地利用管理的依据.为了切实搞好常德市鼎城区的土地利用总体规划,使之更具有前瞻性、可操作性,必须切合实际地搞好建设用地需求规模和布局的预测.采用灰色系统模型,通过灰色关联度分析,建设用地发展与GDP、总人口、市镇人口、社会固定资产投资、人均GDP、第二产业产值、第三产业产值密切相关.基于这些因子,采用灰色系统模型法、建立GM(1,1)灰色模型,进行了2010年和2020年的城乡建设用地规模的预测.GM(1,1)模型可以进行长期预测,但预测仅反映一种趋势,综合考虑驱动因素的灰色线性组合模型更具有预测的可靠性.利用GM(1,1)模型和线性模型组合,进行城乡建设用地规模预测,可为土地利用总体规划提供可靠的保证.     

新农村建设规划设计中土地的集约利用

社会主义新农村建设是全面提升我国现代化水平的重大而又艰巨的历史性任务,新农村建设中发展经济与保护土地资源一直是一对并存的矛盾。新农村规划设计,应以村民利益为出发点,以促进农村发展和改善村民生活为核心目标,从土地集约利用角度综合思考和入手,推进农村地区经济社会的全面发展和进步。通过整理、复垦农村废弃、闲置、低效利用的建设用地,优化土地利用结构布局和城乡建设用地布局,提高建设用地集约利用水平,提高农村建设用地整理复垦区的耕地质量,改善农村、农民居住、生产、生活条件,实现土地资源的高效、持续利用,促进资源环境与社会经济的和谐发展。本文主要阐述了农村土地利用的现状以及新农村建设规划中的土地集约利用的对策。     

对新型城镇化背景下地票交易制度风险防范的思考——以重庆市地票交易为例

重庆市地票交易实施5年来,对重庆市的新型城镇化建设起到了助推作用。然而通过分析研究和调查实践,笔者发现现行的地票交易制度存在耕地保护、"三农"权益保障和生态环境风险,这些风险将是影响新型城镇化建设成败的重要因素。因此,对新型城镇化背景下地票交易制度风险防范进行思考,结合重庆五大功能区建设提出风险防范的对策,以期地票交易能够健康地运行,全力助推新型城镇化建设。     

数据要素资产价格、交易收益与效用研究

数据资产化是推动数据要素市场化流通的关键环节。本文建立了数据资产智能合约会员定价、数据资产交易平台定价和数据资产组合定价模型，针对数据所有权和用益权交易方式，研究数据资产价格与交易收益及效用之间的关系。本文研究发现：数据资产定价机制、交易主体收益与效用等是影响数据要素市场化流通的主要因素。通过机制分析表明：一方面，利用区块链智能合约对数据交易进行跟踪与定价，以实名制会员注册信息，形成数据资产交易合同验证等智能化会员合约，能在有效保障数据交易安全的前提下，降低数据资产交易价格；另一方面，通过数据估值与资产定价两阶段定价模型，能有效挖掘数据价值和优化资产价格，形成不同权属的数据资产动态定价策略，实现供需双方效益最大化。而且数据交易成本越高，生命周期越短，买方效用越低，市场评价越差，客户越容易流失。因此，需要加强数据交易市场与资本市场深度融合，建立规范、高效、安全、便利的数据资产化服务体系，促进数据要素市场化流通。     

企业的性质:要素使用权交易合约之履行过程

本文对企业的性质进行了分析 ,发现企业的性质在于 ,企业是市场中由要素所有者签订的一组不完备的要素使用权交易合约的履行过程。要素使用权交易合约的履行过程包括要素投入、要素使用权 (核心是剩余控制权 )的行使以及要素增值的分配 (核心是剩余索取权的行使 )以及企业组织资本与组织资产的创造和使用等 ,这一过程融交易功能与生产功能于一体。该组合约的关键内容就在于企业剩余索取权与剩余控制权的安排。作为要素使用权交易合约的履行过程 ,企业与市场是不能截然对立分离的 ,即要素市场、资产及服务市场等与要素使用权交易合约的签订与履行是互为基础 ,互相促进的。